银行房贷利率优惠落到实地 为客户减负不少

备受瞩目的银行存量个人房贷利率优惠政策实施细则再度引起人们关注——

2月4日，中国工商银行正式发布消息称，自2009年2月10日起，对符合条件的存量个人住房贷款利率统一实行7折优惠。

并且，对于此次利率调整，工行表示，不采取客户到网点逐一申请办理的方式，而是通过计算机系统对符合条件的个人住房贷款统一进行调整，从而合理简化了业务处理流程。

存量房贷指的是2008年10月27日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。此前，全国已有包括民生银行、交通银行、浦发银行、光大银行等在内的多家银行，针对存量房贷客户推出了7折优惠利率，这无疑使公众的目光集中到了对城镇百姓影响面广泛的国有大型银行身上。

2月4日下午，记者拨通了中国银行95566客服电话，工作人员告诉记者：“只要2008年10月27日前发放首套房贷款，并且享受8.5折优惠利率、无不良信用记录的客户，都可以凭本人身份证、原借款合同和还款存折，到经办网点提出书面申请，经审查合格后就可享受7折优惠利率。”

“对于存量房贷款，我们会按照国家相关要求去做，但总行并未就房贷调整制定统一细则，而是由各地分行根据各地市场情况，制定出台了相应的利率调整实施细则。”中国银行总行相关人士向记者表示，目前，各地分行已开始执行各项房贷调整细则，为居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款优惠支持。

据了解，对于首次购买普通自住住房的居民，中行各地分行已开始执行首付最低20%，利率最低下浮30%的优惠政策。对于已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平、再申请购买第二套普通自住房的居民，中行各地分行也根据国家相关文件精神，并结合各地实际，参照首次贷款购买普通自住房的优惠政策执行。

此前，建行总行亦向记者表示，已要求各分行结合当地的房地产市场情况，区分地域、区分楼盘、区分客户，合理评估贷款风险自行决定。就此，建行北京分行明确提出，原则上对于2008年10月27日前发放的原住房贷款利率执行基准利率0.85倍的个人住房贷款，且贷款账户在近年内没有拖欠记录的，根据借款人的申请，执行利率最低可以下调至基准利率的0.7倍。

而农行在对存量贷款利率调整过程中，则是采取了自动调整和手工调整两种方式：即，对初始贷款发放金额在30万元（含）以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上通过银行内部的计算机系统自动调整利率，无需借款人申请，贷款执行利率自今年1月1日起统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍；对不符合自动调整标准或由于其他方面的原因无法进行自动调整的贷款，须先由借款人主动提出书面申请，银行提出最终审批意见，并经借贷双方协商一致后再行调整。对借款人有连续90天（含）以上逾期记录的，则不受理其利率调整申请。

应该说，国内银行此时纷纷出台并实施房贷利率优惠政策，有着明显的背景。从宏观经济方面来看，房地产业是拉动经济增长的重要方面，在个人房贷政策上一再出台优惠政策，一方面能够降低居民的购房成本，实现住有所居；另一方面，对激活房地产市场交易，扩大内需能起到积极的作用。

房贷利率优惠对购房者和开发商来说无疑都是一个福音，但这一政策究竟会对房地产市场走势带来哪些影响？利率继续下降的预期，房贷利率优惠政策是否会导致银行业的利润空间收窄？

“各家银行响应国家政策的措施，7折优惠利率的出台对未来房地产市场进一步活跃将起到比较大的促进作用。

”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇分析，从总量上看，银行的收益会变少，按照2007年底的房贷规模来算，假如一半存量利率下调的话，那么银行2009年房贷盈利就有可能减少150亿元左右。但同时也会起到价（利率）跌量升的效果，如果新增的房贷数量大幅上升的话，银行从盈利方面考虑还是可以接受的。

中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军亦表示：由于存量房贷利率7折是对已经放出去的贷款实行优惠，相当于银行在此块业务上减少了30%的利率收入，因而会影响银行的利润，但对银行的竞争格局不会产生太大影响。原因是，各家银行的业务侧重点不一样，可以根据各自市场的特点在房贷方面采取不同的政策。

对于未来房地产市场的趋势，赵锡军认为，这取决于政府、购房者、地产商三方的博弈。从目前的政策看，政府希望房市能够稳定，这是一种求稳的心态；购房者则希望房价进一步下降，持币待购较多；而开发商面临着空置房较多以及资金链方面的很大压力。

郭田勇则判断，2009年上半年房地产市场仍然处于调整期。价格下行的趋势比较明显，这主要是由于过去房价上升太快，对于购房者而言整体较高。房地产市场重新回暖，可能要到下半年。而这取决于两个条件：一是房价回落增加了现实需求，二是宏观经济政策的落实促进经济增长，可能会使房地产业复苏。

“而从政策出台的过程看，央行对利率水平所作的调整，并不是强制性的。经过了3个月的时间各家银行才出台细则，说明在市场化竞争的情况下，银行未来市场化定价能力还有待于提高。”郭田勇说。

业内专家认为，由于购房支出在个人收入中占比太高，因此，未来银行房贷的竞争仍是价格。但从长远看，银行应该开发多种房贷金融产品，而在为客户提供高效、优质的服务方面还有潜力可挖。

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